Papírová příprava nevypadá jako zábava. Je to ale klíčový krok. Pokud má hokejový tým vyhrát zlatou, nestačí, aby všichni znali pravidla hry — potřebují jasně danou strategii a taktiku. Když celý tým netáhne za stejný provaz (a ještě stejným směrem), hra skončí neúspěchem. Anebo minimálně ve zmatcích a zbytečných komplikacích.
Jaké dokumenty budete opravdu potřebovat
Než se nemovitost objeví v prvním inzerátu, potřebuje makléř na stole: výpis z listu vlastnictví, nabývací titul (kupní smlouva, darovací smlouva nebo usnesení o dědictví — podle toho, jak jste k nemovitosti přišli), platný průkaz energetické náročnosti budovy (PENB), revize (elektroinstalace, plynu, případně komína) a protokoly, které k nemovitosti existují.
K tomu rozpis pravidelných nákladů — u bytu např. fond oprav, splátka domovního úvěru, zálohy na teplo, plyn, elektřinu a vodu. U domu stačí zálohy na energie. Skvělé je i vyúčtování energií za poslední období.
Zní to jako hodně papírování. Je to ale přesně to, co kupující při prohlídce potřebuje vidět, aby se rozhodoval rychle a s jistotou. Kupující, který dostane transparentně fakta ihned při první prohlídce, se rozhoduje rychleji a s větší důvěrou než ten, kdo čeká týden na odpověď a má pocit, že mu něco bylo zatajeno. Kdo z toho vlastně těží víc — vy, nebo on?
Jedna věc vás možná překvapí: znalecký posudek na seznamu není. Pokud ho už máte, škodit nebude. Kupující se ale při rozhodování neřídí razítkem na papíře — řídí se tím, co vidí a cítí při prohlídce. A také finanční možnosti kupujícího.
Zprostředkovatelská smlouva: ať mají obě strany jasno
Všichni si myslí, že exkluzivní smlouva chrání pouze makléře. Chrání ale i vás. Pokud nemovitost nabízí najednou víc makléřů, kupující je začnou srovnávat — a vyhrává ten, kdo dá nejnižší cenu, ne ten, kdo pro vás vyjedná nejvýhodnější podmínky. Konkurence mezi makléři nesnižuje cenu kupujícímu. Snižuje ji vám.
Délka smlouvy bývá až šest měsíců. Otázka je, k čemu to je vlastně dobré. Nemovitost se nejlépe prodává v prvních týdnech, kdy je na trhu nová a čerstvá — pak zájem přirozeně klesá. Smlouva na půl roku spíš prodlužuje nejistotu, než že by pomáhala. Než podepíšete, ověřte si i výpovědní lhůtu a přesnou výši provize — obojí patří na papír, ne do ústní dohody. Přesně z tohoto principu — prodat rychle, dokud je zájem nejsilnější — vychází i metoda DDD, se kterou pracujeme: soustředěný prodej během několika dnů místo měsíců čekání.
Ocenění nemovitosti: proč ne Sreality
Sreality ukazuje, za kolik nemovitosti majitelé nabízejí. Neukazuje, za kolik se skutečně prodaly. A to je zásadní rozdíl — nabídková cena je přání prodávajícího, realizovaná cena je fakt z katastru nemovitostí.
My pracujeme s daty z katastru — tedy s cenami, za které se srovnatelné nemovitosti opravdu prodaly, ne za kolik se jen nabízely. Je to pomalejší zdroj, data se zpožďují o pár měsíců, ale mnohem přesnější. Ocenění z odhadu ani z nabídkových cen na Srealitách totiž nerozhoduje o tom, za kolik nemovitost prodáte — rozhoduje o tom kupující, který stojí v obýváku a hodnotí, co vidí. Metodice oceňování a přesnému výpočtu startovací ceny z katastrálních dat se budeme věnovat v samostatných článcích.
AML: proč se vás budeme ptát na osobní údaje
Součástí papírové přípravy je i pár otázek, které nemají s nemovitostí na první pohled nic společného — kdo jste, odkud pochází peníze, jaký je účel transakce. Není to zvědavost makléře, je to zákonná povinnost podle AML zákona. Víc o tom, proč se ptáme a co se s údaji děje, najdete v samostatném článku.
