Každý slyšel o advokátovi, který peníze z úschovy zpronevěřil. Jenomže většina lidí pak zapomene zjistit, jak to dopadlo se zbylými tisíci úschov, které proběhly ve stejném roce bez jediného zádrhu.
Jedno pravidlo, pět způsobů jak ho splnit
Při prodeji nemovitosti platí jediný princip: ani na vteřinu by neměly být v jedněch rukou zároveň nemovitost i peníze za ni. Dokud katastrální úřad přepisuje vlastníka, kupující potřebuje jistotu, že o peníze nepřijde. A prodávající zase potřebuje vědět, že kupující má prostředky připravené.
Tento princip se dá naplnit pěti různými způsoby. Každý z nich někdo v historii zneužil — nejde tedy o to najít ten „bezpečný“, ale ten, kde je riziko nejlépe řízené a kde vaší situaci sedí nejlépe.
Přímá platba — nejjednodušší, ale s největším rizikem
Kupující pošle peníze přímo prodávajícímu. Zní to logicky — jenomže katastrální úřad nezkoumá, zda k převodu peněz skutečně došlo. Přepíše vlastníka, pokud je podání formálně v pořádku. A to trvá standardně 20 dní.
Co se může stát za těch 20 dní? Třeba to, že se na prodávanou nemovitost přilepí exekutor. A pokud exekutor obestaví i účet prodávajícího — peníze na něm uvíznou také. Kupující je v tu chvíli bez nemovitosti i bez peněz a čeká, jak dopadne soud.
Kdy to přesto dává smysl? U menších transakcí a prodejů v rodině nebo mezi lidmi, kteří si navzájem důvěřují. Odhadujeme, že tato varianta tvoří přibližně 5–10 % transakcí — ale celkový objem peněz, které tudy proudí, je ve srovnání s ostatními variantami zanedbatelný.
Advokátní úschova — proč ji volí většina
Peníze se složí na oddělený účet advokáta ještě před podpisem smluv. Advokát je uvolní prodávajícímu teprve ve chvíli, kdy proběhl zápis na katastr. Pokud transakce z jakéhokoli důvodu nedopadne, peníze se vrátí kupujícímu. Jednoduchý mechanismus, který funguje.
Zpronevěra peněz z úschovy je trestný čin. Advokátní komora navíc v posledních letech výrazně zpřísnila podmínky — advokáti mají přísnější povinnosti v nakládání s klientskými prostředky a kontrolní mechanismy jsou důkladnější než dříve.
Advokátní úschova se používá v odhadovaných 60–80 % transakcí. Důvod je prostý: je osvědčená, dostupná a při správném výběru advokáta bezpečná. Klíčové slovo je „správný výběr“ — a to je téma samo o sobě.
Notářská úschova — neutrální, ale pomalejší
Notář není právník žádné ze stran — je to neutrální veřejný činitel. To zní jako výhoda. V praxi to ale znamená, že pokud se v průběhu transakce vynoří nečekaná situace, notář nemá mandát hájit zájmy slabší strany ani pružně reagovat na změny podmínek.
Notářské poplatky za úschovu bývají vyšší než advokátní a celý proces je zpravidla zdlouhavější. Největší uplatnění má tam, kde notář připravuje i kupní smlouvy — typicky u transakcí navazujících na dědické řízení, nebo u větších komerčních převodů spojených s prodejem firmy.
Bankovní úschova — nejméně lidského faktoru, ale ne bez rizika
Zdálo by se, že banka je nejbezpečnější volba. Žádné emoce, žádná improvizace, čistý proces. Jenomže i banky krachují — a někdy je to ještě horší než krach advokátní kanceláře.
V roce 2022 byla nuceně uzavřena ruská Sberbank. Klienti, advokáti i úřady, kteří tam měli úschovní účty, se k penězům nedostali po řadu měsíců. Banka nezpronevěřila nic — přesto byly peníze nedostupné v nejnevhodnější chvíli.
Bankovní úschova navíc přidává do transakce dalšího hráče: více podpisů, složitější smluvní dokumentace, delší proces. U individuálních transakcí se používá výjimečně — nejčastěji v kombinaci se složitými úvěrovými strukturami nebo u developerských projektů.
Úschova v realitní kanceláři — tuto variantu nedoporučujeme
Realitní zákon úschovu u realitní kanceláře výrazně omezuje — a je to tak správně. Realitka nemá nad penězi dohled srovnatelný s advokátem ani notářem. V minulosti některé kanceláře složené prostředky využívaly k vlastním aktivitám. Kontrola přišla zpravidla pozdě.
Co je na tom zvláštní: realitní kancelář z úschovy skoro nic nemá. Pár korun z úroků nestojí za administrativu ani za reputační riziko. Pokud vám ji někdo aktivně doporučuje, stojí za to se zeptat proč.
My u transakcí nepoužíváme ani rezervační depozitum uložené u realitní kanceláře. Od první chvíle pracujeme s dedikovaným advokátním účtem otevřeným výhradně pro danou transakci.
350 milionů důvodů, proč věříme advokátní úschově
Každý způsob úschovy má svou logiku a každý někdy selhal. Otázka není, zda je systém dokonalý — ale zda je riziko rozumně řízené a zda jsou zájmy obou stran skutečně chráněné.
Od roku 2020 jsme s naším advokátem realizovali transakce v celkové hodnotě přes 350 milionů korun. Do poslední koruny doputovaly tam, kam měly. Na základě této zkušenosti ho doporučujeme s klidným svědomím: Mgr. Filip Coufal, www.akCoufal.cz.
