Prodávající splácí hypotéku, kupující si bere novou — a přesto celá transakce proběhne čistě a bezpečně. Stačí vědět, jak na to.
Zástavní právo? Nemovitost se prodává stejně jako každá jiná
Spousta lidí si myslí, že pokud je nemovitost zastavená u banky, je to stopka. Že se nejprve musí stará zástava vymazat. Nemusí. Odhadem polovina bytů na trhu má aktivní hypotéku — a ještě větší část kupujících si bere novou. Prodej nemovitosti se zástavou není výjimka. Je to standard, na který je celý systém připravený.
Jediné, co se oproti „čistému“ prodeji liší, je koordinace termínů. O tu se ale stará váš tým — makléř, finanční poradce a advokát.
Devět kroků, příběh téměř detektivní ale se šťastným koncem
Celý postup vypadá zpočátku jako správně komplikovaná detektivka. Vystupuje v ní Prodávající, Kupující, Stará banka (která půjčila peníze Prodávajícímu), Nová banka, která bude půjčovat Kupujícímu, makléř, odhadce, advokát a finanční poradce. Cílem příběhu je, aby celý příběh dopadl správně. Kupující aby měl nemovitost a prodávající aby získal všechny peníze. No prostě zápletka jak od Agathy Christie, jen oběť tu chybí.
- Začíná to na straně kupujícího. Banka provede odhad, schválí žádost a připraví úvěr. Paralelně kupující připraví vlastní zdroje — zálohu, doplatek, vše mimo hypotéku.
- Jakmile je znám přesný termín čerpání, prodávající si od své banky vyžádá vyčíslení. To je přesná částka, která ke konkrétnímu datu zbývá doplatit. Bez tohoto čísla nelze smlouvy sestavit.
- Advokát připraví kupní smlouvu, zástavní smlouvu pro novou banku a podmínky advokátní úschovy — vše s přesnými termíny a částkami. Banka připraví úvěrové dokumenty. Vše se podepisuje v jeden den, na jednom místě.
- Zástavní smlouva nové banky se vloží na Katastr nemovitostí. Od tohoto momentu jsou na listu vlastnictví dvě zástavy — stará a nová. Zákon s tím počítá.
- Po vložení zástavní smlouvy pošle peníze do advokátní úschovy nejdřív kupující, banka vždy až jako poslední. Nová hypotéka bývá vyšší než zůstatek té staré — nová banka část peněz pošle přímo na splacení staré banky a zbytek do úschovy jako kupní cenu prodávajícího.
- Jakmile jsou v úschově všechny peníze, advokát odesílá smlouvy na Katastr nemovitostí. Začíná běžet dvacetidenní lhůta pro přepis vlastnictví.
- Po přepisu vlastnictví se předá nemovitost — pokud nebyl domluvený dřívější termín — a zajistí se přepisy energií. Advokát vyplácí prodávajícímu kupní cenu s výjimkou zádržného.
- Po uplynutí termínu z vyčíslení vystaví stará banka kvitanci — úřední pokyn k výmazu svého zástavního práva. Banka nebo původní majitel ji vloží na Katastr a začíná běžet dalších dvacet dní.
- Po výmazu staré zástavy jsou na listu vlastnictví jen údaje spojené s novým majitelem. Advokát uvolňuje zádržné prodávajícímu. Hotovo.
Proč záleží na pořadí plateb
Platí železné pravidlo: nejdřív pošle peníze kupující, banka vždy až jako poslední.
Nová hypotéka bývá vyšší než zůstatek té staré — část jde rovnou na splacení staré banky, zbytek putuje do úschovy jako kupní cena prodávajícího. Advokátní úschova je záchranná síť obou stran. Peníze jsou v rukách třetí nezávislé osoby, mimo dosah kupujícího i prodávajícího.
Chvilku se dvěma zástavami — a proč vás to nemusí děsit
Ano, na listu vlastnictví budou chvíli dvě zástavní práva. To neznamená, že je nemovitost zatížená dvakrát. Znamená to pouze, že transakce právě probíhá — stará banka čeká na zaplacení, nová má zajištěnou svou pohledávku. Tento stav trvá jen pár týdnů.
Jakmile jsou v úschově všechny peníze, advokát odesílá smlouvy na Katastr. Začíná běžet dvacetidenní lhůta. Po přepisu se předá nemovitost, zajistí přepisy energií a prodávajícímu se vyplatí kupní cena — s výjimkou zádržného.
Kvitance: poslední bod za větou
Po uplynutí termínu z vyčíslení vystaví stará banka kvitanci — úřední pokyn k výmazu svého zástavního práva. Ta se vloží na Katastr, opět běží dvacet dní a stará zástava zmizí.
V tuhle chvíli je na listu vlastnictví jen nový majitel a jeho banka. Advokát uvolňuje zádržné prodávajícímu. Transakce je dokončena.
Vypadá to složitě, protože se toho hodně děje najednou. Ve skutečnosti jde o dobře vymyšlený proces — tisíce takových transakcí proběhnou každý měsíc bez zádrhelu. S profi makléřem a dobrým finančním poradcem se většina kroků stane automaticky. Vy se soustředíte na to, co přijde po podpisu.
Nejčastější otázky
Co je zádržné?
Část kupní ceny, která se prodávajícímu vyplatí až po výmazu staré zástavy z katastru. Slouží jako pojistka pro kupujícího — pokud by prodávající s výmazem otálel, přišel by o část peněz. Výše zádržného se sjednává individuálně, nejčastěji jde o 100 000 Kč.
Co když prodávající kvitanci nevloží?
V praxi se to nestává — zejména u fyzických osob. Stará banka ji velmi často vloží sama. A pokud ne, prodávající má silnou motivaci: dokud zástava visí, drží advokát zádržné. Nový majitel může navíc komunikovat se starou bankou přímo, protože důvod zástavního práva již pominul.
Bojím se o peníze — co když se něco pokazí?
Zbytečná obava. Nejprve se podepíší všechny smlouvy, teprve potom tečou peníze. Advokátní úschova zajistí, že žádná částka nedorazí k příjemci dřív, než jsou splněny podmínky. Posílat peníze bez podepsaných smluv není v tomto procesu ani technicky možné.
