Představte si, že se na stejné ulici prodávají tři stejně velké byty v podobném stavu. Jeden za 3,8 milionu, druhý za 3,99 milionu a třetí za 4,4 milionu. Na který budou zájemci volat jako první? Proto říkáme, že cenovka je součástí nemovitosti — jen špatně stanovená cena odradí mnoho zájemců od jinak zajímavé nemovitosti.
Kdy cenovka pracuje proti vám a ne pro vás
Mnoho prodávajících si v duchu říká: „Zkusím to o něco výš, vždycky se dá slevit.“ Jenže trh funguje jinak. Lidé budou volat na ten byt za 3,8 milionu a ostatní dva byty budou přehlížet.
K čemu tedy byla prodávajícímu nadsazená cenovka? Aby pomáhal prodat sousední byt?
Dokonce i když se ten jeden brzy prodá, lidé si ho budou pamatovat a těm dvěma zbylým majitelům ho budou připomínat jako důvod ke slevě. Kupující sledují inzeráty týdny i měsíce.
Silva říká: „Nemovitost, která visí na portálu půl roku, přímo volá: Řekni si o slevu!“
Každý měsíc navíc na trhu znamená ztrátu: platíte náklady na bydlení, energie, hypotéku. Ale hlavně — zájemci si pamatují, že ten byt už viděli dávno. Pokud tedy vůbec projeví zájem, chtějí slevu. A pokud ji nedostanou, klidně si počkají, nebo půjdou jednat o jiném bytě.
Správná cena na začátku není ústupek. Je to strategie.
To není překlep. Sedmdesát procent transakcí, které prošly Katastrem nemovitostí, proběhlo za jinou cenu, než jaká stála v inzerátu. Někdy vyšší. Většinou nižší. Aleš říká: „Představte si kuchaře, který připálí 70 % jídel. Budete od něj chtít recept? Přesně toto se ale děje v realitách.“
Neorientujte se podle neúspěšných inzerátů
Prodávající se dívají na inzeráty, za kolik se nabízí srovnatelné nemovitosti. Porovnávají svůj byt s byty, které se ještě neprodaly — které tam visí třeba 3 nebo 6 měsíců. Jak dlouho tam bude viset jejich inzerát?
Bezplatné cenové mapy: nástroj pro vás, nebo pro portál?
Na internetu najdete desítky kalkulaček a cenových map, které vám slibují odhad ceny nemovitosti zdarma. Otázka je — odkud berou data?
Většina z nich kopíruje inzertní ceny. Tedy přesně ta čísla, o kterých jsme právě mluvili. S katastrálními transakcemi nepracují, protože k nim se zdarma nedostanete. Výsledek takového odhadu odpovídá ceně, kterou jste zaplatili.
A pak je tu věc, o které se příliš nemluví. Tyto nástroje slouží primárně ke sběru kontaktů. Zadáte adresu, dostanete číslo — a váš kontakt prodají přímo makléřům za tisícikoruny. Hodnota pro vás jako prodávajícího je mizivá. Hodnota pro provozovatele portálu i makléře je naopak docela zajímavá.
Kde jsou tedy skutečná data?
V Katastru nemovitostí. Každá transakce, která v České republice proběhla, tam zanechala skutečnou kupní cenu.
Makléř, který s těmito daty pravidelně pracuje, vám nepředloží pocit ani seznam neúspěšných nabídek. Předloží srovnání s transakcemi, které se skutečně uzavřely — v podobné lokalitě, v podobném stavu, za podobných tržních podmínek. Přesně takto přistupujeme k ocenění nemovitostí v rámci naší metody DDD. Cenová analýza vychází z dat, ne z toho, co někdo jiný zkusil inzerovat a zatím neprodal.
Správná cena je ta, za kterou nemovitost skutečně přejde z ruky do ruky
Pokud přemýšlíte o prodeji, položte si jednu otázku: odkud pochází číslo, které vám někdo nabízí jako tržní cenu? Pokud odpověď zní „z podobných inzerátů“ nebo „z cenové mapy na webu“ — tak už víte, co je to za číslo.
Cena nemovitosti se nestanoví průměrem cenovek v inzerci. Stanoví se daty z reálného trhu. Ta jsou dostupná — jen ne každému.
