„Odkud máte peníze na koupi?“ Tahle otázka přijde dříve nebo později při každé koupi nemovitosti – a řadu kupujících zaskočí. Není to zvědavost makléře ani advokáta. Je to zákonná povinnost, kterou musí splnit, jinak transakci nemohou dokončit. Vysvětlíme, co se kontroluje, jak se původ peněz dokládá a co se stane, pokud doklad chybí.
Co je AML zákon a proč se týká i vašeho nákupu
AML znamená Anti-Money Laundering – opatření proti praní špinavých peněz. V České republice je upravuje zákon č. 253/2008 Sb. Od roku 2021 mezi takzvané povinné osoby patří i realitní zprostředkovatelé, stejně jako advokáti, kteří zajišťují úschovu kupní ceny.
Povinné osoby musí splnit dvě věci. První je zjistit, kdo jste – o tom jsme psali v samostatném díle o identifikaci osob. Druhá věc je posoudit, jestli transakce odpovídá vaší situaci. Jinými slovy: pokud běžný zaměstnanec přijde na koupi bytu za pět milionů s hotovostí v tašce, makléř i advokát musí umět vysvětlit, proč tomu věří – nebo to nahlásit.
Makléři i advokáti musí současně prověřovat i řadu dalších údajů, kterými Vás ani nechci zatěžovat. Jedná se např. o mezinárodní seznamy sankcionovaných osob, délku vlastnictví nemovitosti, objektivitu původní kupní ceny a oprávněnost rozdílu mezi nákupem a prodejem.
Odkud peníze nejčastěji pocházejí – a jak se to doloží
- Úspory a běžný příjem – potvrzení o příjmu od zaměstnavatele nebo daňová přiznání podnikatele za dobu odpovídající možnosti naspořit uvedenou částku. Případně výpisy z účtů.
- Prodej jiné nemovitosti – kupní smlouva z předchozího prodeje a výpis z katastru o transakci.
- Hypotéka – banka provádí vlastní, mnohem podrobnější kontrolu. Většinou stačí potvrzení o schválení úvěru. Makléř a advokát mají za povinnost zjišťovat zdroj příjmů pro splácení hypotéky, což se doloží stejně jako u úspor.
- Dar nebo půjčka od rodiny – písemná smlouva. I tato osoba dokládá původ darované částky.
- Dědictví – usnesení o dědictví nebo osvědčení o nabytí dědictví.
- Prodej akcií, cenných papírů a podobně – doklad o prodeji.
Pro většinu kupujících tahle pětice pokryje celou transakci a stačí pár kopií dokumentů, které už mají doma.
Hotovost a soukromé půjčky: kdy se kontrola zpřísní
Vyšší hotovost na účtu nebo půjčka od známého nejsou samy o sobě důvod ke znepokojení. Jen bývá dokumentace o něco obsáhlejší – ne proto, že by byly podezřelé, ale proto, že i u nich musíme provést důkladné kontroly.
První je vyšší hotovost. Čím větší částka a čím neobvyklejší způsob platby, tím podrobněji se musí doložit čistota financí – typicky doklady o příjmech ze zaměstnání, podnikání, prodeje majetku a podobně.
Druhá je soukromá půjčka nebo dar od osoby mimo nejbližší rodinu. I zde se musí prověřit, že nejde o fiktivní vlastnictví, tedy že majitel peněz nekupuje nemovitost pro sebe „na jméno někoho jiného“ a nedochází tak ke krytí nejasného původu peněz.
Vše vychází z účelu zákona – zabránění praní špinavých peněz přes realitní transakce. Realitní makléř i advokát jsou povinni kontrolu provést a v případě nejasností transakci odmítnout. Pokuty jsou drastické.
Komu tahle důkladnost pomáhá nejvíc? Právě kupujícímu. Kdo má doklady připravené předem, neriskuje, že mu transakci zkomplikuje něco, co šlo vyřešit týden dopředu.
Co se stane, když zdroj peněz nejde doložit
Pokud navíc transakce vykazuje znaky podezřelého obchodu, vzniká oznamovací povinnost vůči Finančnímu analytickému úřadu (FAÚ). Tahle povinnost se plní bez souhlasu klienta a makléř ani advokát o ní klienta předem neinformují – mlčenlivost je v tomto případě přímo nařízena zákonem.
V praxi to nejčastěji znamená odložení nebo zastavení transakce, dokud chybějící doklady nepřibudou. Dopad na složenou rezervační zálohu závisí na znění konkrétní rezervační smlouvy – bývá obvyklé, že pokud transakce neproběhne z důvodů na straně kupujícího, záloha propadá. Tuhle klauzuli stojí za to si přečíst ještě před podpisem, ne až ve chvíli, kdy je potřeba.
Co si připravit dopředu
Než se pustíte do hledání nemovitosti, vyplatí se mít po ruce: výplatní pásky nebo daňová přiznání. A pokud část peněz pochází z daru, prodeje nebo dědictví, i odpovídající smlouvu nebo usnesení. Pět minut příprav předem ušetří týdny čekání později.
Věřte, že advokátům ani makléřům tato „vyšetřovací agenda“ radost nedělá, ale pokuty v řádech milionů korun už doopravdy padly. A to ani nešlo o praní špinavých peněz, ale jen o nedostatečnou kontrolu. Buďte tedy ke svému makléři i advokátovi shovívaví.
