Pokud prodáváte nemovitost, s AML zákonem se setkáte dřív, než byste čekali – ještě než se vaše nemovitost objeví na jakémkoli portálu. Zákon č. 253/2008 Sb., o opatřeních proti praní špinavých peněz, ukládá realitním zprostředkovatelům a advokátům povinnost prověřit nejen kupujícího, ale i prodávajícího. A u prodávajícího se to neřeší jako formalita před podpisem kupní smlouvy – řeší se to jako úplně první krok celé spolupráce.
Proč kontrola prodávajícího začíná u zprostředkovatelské smlouvy
Než makléř nebo advokát začne pro kohokoli pracovat, musí mít jistotu, s kým vlastně jedná. Dává to logiku: nemovitost se nejdřív musí ocenit, nafotit a nabídnout – a to vše už je „práce na zakázku“ konkrétního klienta. Proto se identifikace prodávajícího provádí při podpisu zprostředkovatelské smlouvy, tedy v okamžiku, kdy spolupráce začíná, ne až těsně před vkladem do katastru.
U kupujícího je to logicky jinak – ten v tu chvíli ještě neexistuje. Jeho identifikace přichází až s rezervační nebo kupní smlouvou. Obě kontroly vychází ze stejného zákona, jen v jiném okamžiku celého příběhu.
Jak konkrétně identifikace probíhá – jaké dokumenty, jaké údaje, co když je někdo zastoupený – jsme popsali v prvním díle této série. Tady se budeme věnovat tomu, co je u prodávajícího navíc.
Jak jste nemovitost nabyli
Identifikace osoby je první vrstva. Druhá vrstva se týká samotné nemovitosti – konkrétně toho, jak se dostala do vašeho vlastnictví. Makléř i advokát potřebují vědět, zda jste nemovitost koupili, zdědili, dostali darem, získali v restituci, nebo nabyli v dražbě či exekuci.
Tato informace má dvě funkce. Tou první je prověření vlastnického titulu – tedy že skutečně máte právo nemovitost prodat a že na ní nevisí nic, co by transakci zkomplikovalo. Tou druhou je vstup do AML kontroly: nabývací titul je výchozí bod pro to, co se bude řešit v další sekci.
V praxi to znamená, že kromě výpisu z katastru může makléř nebo advokát požádat o kopii kupní smlouvy, usnesení o dědictví, darovací smlouvy nebo rozhodnutí z dražby. U starších nemovitostí to bývá nejstarší dokument v rodinné složce – a často ten, který nikdo dlouho neotevřel.
Krátká doba držby a velký rozdíl v ceně
Tahle situace se týká menšiny prodávajících, ale stojí za vysvětlení, protože když přijde, klienty zaskočí. Pokud jste nemovitost nabyli relativně nedávno a prodáváte ji za výrazně vyšší cenu, je to z pohledu AML kontroly signál k tomu, aby makléř nebo advokát uměl tento rozdíl vysvětlit.
Důležité: signál neznamená podezření. Krátká doba držby s velkým rozdílem v ceně má spoustu legitimních důvodů – zdědili jste nemovitost a prodáváte ji v rámci vypořádání pozůstalosti, koupili jste ji jako investici a zhodnotili rekonstrukcí, nebo se jednoduše za poslední rok výrazně zvedly ceny ve vaší lokalitě. Realitní trh takové příběhy píše běžně.
Co se v praxi řeší: makléř nebo advokát si poznamená původní nabývací cenu a stručný důvod rozdílu. Pro vás jako prodávajícího to znamená jednu věc – mít připravené vysvětlení, ne dokazovat něco navíc.
Kam půjdou peníze z prodeje
Jedna z věcí, kterou AML kontrola sleduje, je, kam po prodeji poputují peníze. Pravidlo je jednoduché: kupní cena by měla směřovat na účet vedený na jméno prodávajícího – tedy toho, kdo je podle katastru skutečným vlastníkem –, nikoli na účet někoho jiného.
Důvod je stejný jako u celého zákona: zabránit tomu, aby se nemovitost stala prostředkem, jak „přesunout“ peníze mezi lidmi bez zjevné souvislosti. Pokud máte konkrétní důvod, proč by měly peníze jít na účet jiné osoby – například vypořádání mezi spoluvlastníky probíhá rovnou při výplatě z úschovy – je lepší to s makléřem nebo advokátem probrat dopředu, ne až ve chvíli, kdy se chystá výplata.
Více spolumajitelů nebo dědiců
Pokud nemovitost prodáváte společně s dalšími lidmi – manželem, sourozenci, ostatními dědici – identifikuje se každý spoluvlastník samostatně. Platí to i v případě, že jeden ze spoluvlastníků „jen podepíše“ a celou komunikaci za rodinu vede někdo jiný.
Totéž platí, pokud někoho zastupujete na základě plné moci. Plná moc neznamená, že se zastoupená osoba AML kontrole vyhne – jen se identifikace provede jinou formou. V segmentu dědictví a spoluvlastnictví je tohle nejčastější bod, který se na poslední chvíli objeví jako „aha, na tohle jsme nemysleli“ – proto je lepší si na začátku spolupráce sednout a probrat, kolik osob je skutečně potřeba identifikovat.
Prodáváte přes firmu (s.r.o.)
Pokud je vlastníkem nemovitosti právnická osoba, AML kontrola se neptá jen na jednatele, který smlouvu podepisuje. Zjišťují se i skuteční majitelé společnosti – tedy fyzické osoby, které firmu fakticky vlastní nebo ovládají, podle evidence skutečných majitelů.
Pro většinu menších firem je tahle informace veřejně dostupná a ověření je rychlé. Komplikovanější to bývá u vícestupňových vlastnických struktur nebo svěřenských fondů – tam si makléř nebo advokát často musí vyžádat dodatečné dokumenty. Pokud nemovitost prodáváte přes firmu, vyplatí se na tohle myslet hned na začátku, ne až ve chvíli, kdy se blíží podpis.
Nejčastější otázky
„Proč to řešíte, ještě než nemovitost inzerujete?“
Protože v tu chvíli začíná naše spolupráce z právního hlediska – a AML zákon vyžaduje identifikaci klienta na začátku obchodního vztahu, ne až před podpisem kupní smlouvy.
„Prodávám podíl po rodičích, týká se mě to víc?“
Týká se vás to stejně jako každého prodávajícího, jen s jedním rozdílem – pokud prodáváte společně s dalšími dědici, identifikuje se každý z vás samostatně, včetně toho, kdo jen podepisuje a komunikaci vede někdo jiný.
„Mám firmu, musím dokládat i vlastníky firmy?“
Ano. AML kontrola se u právnické osoby nezastaví u jednatele – zjišťují se i skuteční majitelé společnosti podle evidence skutečných majitelů.
