Frenštát pod Radhoštěm a okolí nabízí jen 27 nemovitostí — méně než polovinu rožnovské nabídky. Menší číslo ale neznamená jednodušší obrázek trhu.
Kolik se nabízí a co je jinak
Zatímco v Rožnově a okolí jsme napočítali 69 nabídek, ve Frenštátu pod Radhoštěm a okolí 2 km jich je jen 27 — necelá polovina. Ale menší číslo neznamená jednodušší obrázek. Frenštátský trh má úplně jiné složení: místo bytových domů tu vévodí rodinné domy, chaty a chalupy roztroušené po satelitních obcích jako Kunčice pod Ondřejníkem nebo Trojanovice — tradičních vstupních branách do Beskyd.
Z 27 nabídek je jen 6 bytů — zbytek (21) tvoří domy, chaty a chalupy. To je úplně jiný poměr než v Rožnově, kde byty dělaly zhruba třetinu nabídky. Frenštátský trh tím pádem míchá dvě různé skupiny kupujících: lidi, kteří hledají bydlení k trvalému životu, a lidi, kteří hledají chatu nebo chalupu na víkendy v horách. To se pozná i na cenách — u chat a chalup hraje roli hlavně poloha a výhled, ne užitná plocha.
Byty: jen pět čísel, na která se nedá úplně spolehnout
| Byt | Lokalita | Cena |
|---|---|---|
| 2+1, 58 m² | Školská čtvrť, Frenštát p.R. | 3 349 000 Kč |
| 2+1, 62 m² | Nádražní, Frenštát p.R. | 3 650 000 Kč |
| 2+1, 64 m² | Školská čtvrť, Frenštát p.R. | 3 740 000 Kč |
| 4+kk, 197 m² | Lichnov | 7 000 000 Kč |
| 4+kk, 200 m² | Lichnov | 8 000 000 Kč |
Jeden byt (4+kk 273 m², Lichnov) je bez uvedené ceny.
Upřímně — s pěti byty se statistika dělá špatně, a tady je ještě jeden důvod navíc: dva z pěti bytů (Lichnov, 197 a 200 m²) jsou jednotky v nadstandardním projektu a jde o zcela nesrovnatelnou nemovitost — byt s vlastní terasou, rybníčkem, nadstandardní plochou i výškou stropů. Nejde o běžný byt v bytovém domě, ale o unikát, který se do srovnání s panelákovým nebo cihlovým bytem ve Frenštátu vůbec nehodí.
Když tyhle dva vyloučíme a zůstanou jen tři skutečně srovnatelné byty (Školská čtvrť a Nádražní, klasická zástavba), medián klesne na 3 650 000 Kč. To je číslo, které dává o Frenštátu jako o bytovém trhu mnohem reálnější představu než medián počítaný ze všech pěti.
Domy, chaty a chalupy: od 1,69 do 11,9 milionu
| Nemovitost | Lokalita | Pozemek | Cena |
|---|---|---|---|
| Chata, 79 m² | Kunčice pod Ondřejníkem | 398 m² | 1 690 000 Kč |
| Chata, 45 m² | Kunčice pod Ondřejníkem | 537 m² | 2 890 000 Kč |
| RD, 140 m² | Trojanovice | 1048 m² | 2 999 000 Kč |
| RD, 170 m² | Tichá | 1090 m² | 4 700 000 Kč |
| RD, 200 m² | Lichnov | 1857 m² | 4 990 000 Kč |
| Chata, 85 m² | Trojanovice | 352 m² | 5 200 000 Kč |
| RD, 200 m² | Trojanovice | 1550 m² | 5 490 000 Kč |
| RD, 54 m² | Horečky, Frenštát p.R. | 1094 m² | 5 660 000 Kč |
| RD, 145 m² | Lichnov | 1474 m² | 5 690 000 Kč |
| RD, 160 m² | Tichá | 433 m² | 7 900 000 Kč |
| Projekt na klíč, 92 m² | Frenštát p.R. | 1528 m² | 8 589 000 Kč |
| RD, 99 m² | Frenštát p.R. | 2032 m² | 9 490 000 Kč |
| RD, 200 m² | Trojanovice | 27 930 m² | 9 600 000 Kč |
| RD, 135 m² | Tichá | 1074 m² | 10 500 000 Kč |
| Chalupa, 135 m² | Tichá | 1074 m² | 10 500 000 Kč |
| RD, 156 m² | Potoční, Frenštát p.R. | 950 m² | 10 960 000 Kč |
| RD, 144 m² | Tichá | 988 m² | 11 900 000 Kč |
Čtyři další nemovitosti (chata Kunčice 42 m², dům Kunčice 250 m², byt/dům Lichnov, chata Trojanovice 100 m²) jsou bez uvedené ceny.
Všimněte si domu v Trojanovicích s pozemkem 27 930 m² — to je skoro 2,8 hektaru. Cenu 9,6 milionu tu netvoří dům, ale pozemek. Přesně kvůli podobným případům jsme se u Rožnova rozhodli pozemky do srovnání nezahrnovat — ve Frenštátu je to důvod ještě silnější.
Chata za 1 690 000 Kč v Kunčicích pod Ondřejníkem je mimochodem jedna z nejlevnějších nemovitostí, na které jsme v celé sérii zatím narazili.
Tři lokality, tři různé trhy
Zpracovali jsme zatím tři lokality v Valašsku ve stejném období — dost na první srovnání, jak se od sebe liší:
| Rožnov a okolí | Frenštát a okolí | Valašské Meziříčí a okolí | |
|---|---|---|---|
| Počet nabídek | 69 | 27 | 66 |
| Medián bytu | 5 120 000 Kč | 3 650 000 Kč* | 4 490 000 Kč |
| Medián domu | 7 695 000 Kč | 5 690 000 Kč | 6 000 000 Kč |
| Charakter trhu | městský, byty | chatařsko-chalupářský | smíšený, jeden velký developerský projekt |
*Po vyloučení dvou nesrovnatelných jednotek z Lichnova, viz výše.
Frenštát vychází jako nejlevnější ze tří lokalit, ale i to je potřeba brát s rezervou — má nejmenší a nejméně sourodý vzorek nabídek. Rožnov je nejdražší i nejurbanizovanější. Valašské Meziříčí leží uprostřed, ale jeho čísla jsou momentálně ovlivněná jedním velkým developerským projektem.
Menší nabídka celkově znamená méně referenčních dat — když se v Rožnově prodá byt, máte desítky podobných k porovnání. Ve Frenštátu a okolí, zvlášť u chat a chalup, srovnáte snadno dvě nemovitosti, které se navzájem vůbec nepodobají.
Za těmi čísly jsou lidé, ne jen statistika
Co si z toho odnést
Menší nabídka neznamená jednodušší rozhodování. Naopak — s malým a různorodým vzorkem je snazší nechat se zmást jedním extrémem (velkým pozemkem, nadstandardním projektem, jednou levnou chatou). Kdo prodává nebo kupuje ve Frenštátu a okolí, by měl počítat s tím, že orientační čísla z inzerce tu mají ještě širší rozptyl než ve větších lokalitách.
