Sedíte u stolu a makléř vás požádá o občanský průkaz — ještě před podpisem čehokoliv. A pak se ukáže, že potřebuje doklad i od maminky, která vám půjčuje na doplatek. Asi si říkáte: přece víme, kdo jsme. Co se tu vlastně děje? Odpověď je jednoduchá: zákon. Není to naše zvědavost ani byrokratický rozmar — je to zákonná povinnost, za jejíž nedodržení hrozí nám i advokátovi pokuta v řádu milionů korun.
Co je AML a proč existuje
AML (Anti-Money Laundering) je zkratka pro opatření proti praní špinavých peněz a financování terorismu. V České republice tuto oblast upravuje zákon č. 253/2008 Sb., který byl v posledních letech výrazně zpřísněn v souladu s evropskými směrnicemi.
Důvod existence tohoto zákona je prostý: nemovitosti jsou historicky jedním z nejčastěji zneužívaných nástrojů k přesunu nelegálně nabytých peněz do legální ekonomiky. Stát proto ukládá všem, kdo se na realitních transakcích profesionálně podílejí, povinnost aktivně ověřovat původ peněz a totožnost zúčastněných osob.
Makléř i advokát jsou povinné osoby ze zákona
Realitní zprostředkovatelé jsou od října 2021 (zákon č. 37/2021 Sb.) výslovně zařazeni mezi tzv. povinné osoby. Totéž platí pro advokáty, kteří zajišťují úschovu kupní ceny.
Jinými slovy: odmítnout ověření klienta není možnost. Je to povinnost, za jejíž nesplnění ručíme finančně i právně.
Koho musíme identifikovat
Zákon nevyžaduje identifikaci pouze kupujícího a prodávajícího. Povinnost se vztahuje na každou osobu, která se finančně podílí na transakci, i na skutečné vlastníky stojící za nemovitostí nebo za právnickou osobou. V praxi to znamená:
Prodávající
Každý vlastník nebo spoluvlastník prodávané nemovitosti.
Kupující
Každý, kdo se stane novým vlastníkem nebo spoluvlastníkem.
Dárci
Osoby, které kupujícímu darují část nebo celou kupní cenu.
Soukromí věřitelé
Rodinní příslušníci nebo jiné fyzické osoby půjčující peníze na koupi.
Skuteční vlastníci nemovitosti
Fyzické osoby fakticky ovládající nemovitost nebo z ní mající prospěch, i když nejsou zapsány v katastru.
Skuteční vlastníci a ovládající osoby PO
Fyzické osoby skutečně ovládající právnickou osobu figurující v transakci — bez ohledu na to, kdo je zapsán jako jednatel.
Typickým příkladem, který klienty překvapí: maminka nebo tchán půjčí dceři na doplatek nad hypotéku. I oni jsou z pohledu zákona osobami, jejichž totožnost a zdroj prostředků musíme ověřit — přestože v kupní smlouvě nefigurují.
Zvláštní kategorie
Politicky exponované osoby (PEP)
Zákon věnuje zvláštní pozornost osobám ve významných veřejných funkcích — tzv. PEP. Pokud je účastníkem transakce PEP nebo osoba jemu blízká, jsme povinni provést rozšířenou kontrolu a prověřit původ majetku důkladněji než u standardního klienta. PEP statut přetrvává i 12 měsíců po ukončení funkce.
Kdo je PEP
- Prezident, předseda vlády, ministři a jejich náměstci
- Poslanci a senátoři
- Soudci Ústavního soudu a Nejvyššího soudu
- Členové bankovní rady ČNB
- Členové prezidia NKÚ
- Velvyslanci a vysoký důstojníci (generálové)
- Hejtmani, primátoři, starostové ORP a jejich náměstci
- Členové vedení státních podniků a firem s majetkovou účastí státu
- Vedoucí představitelé politických stran
Kdo se PEP týká
- Manžel / manželka nebo registrovaný partner
- Děti a jejich manželé / partneři
- Rodiče
- Osoby v blízkém podnikatelském vztahu s PEP
- Skuteční vlastníci firem, které PEP ovládá nebo z nichž má prospěch
Jaké údaje potřebujeme
U každé fyzické osoby zákon vyžaduje zjistit a zaznamenat:
- Jméno a příjmení
- Datum narození (případně rodné číslo, je-li přiděleno)
- Adresu trvalého pobytu
- Státní příslušnost
- Druh a číslo průkazu totožnosti (občanský průkaz nebo cestovní pas)
U právnických osob navíc: obchodní firma, sídlo, IČO a identifikace skutečného majitele a ovládajících osob včetně jejich osobních údajů v rozsahu výše.
Pokud kupující financuje část koupě z darování nebo soukromé půjčky, jsme povinni také zjistit zdroj těchto prostředků — tedy odkud peníze pocházejí (úspory, prodej jiné nemovitosti, dědictví apod.).
Jak identifikace probíhá
Zákon rozlišuje dva způsoby identifikace:
- Osobní identifikace — ideální a nejčastější způsob. Probíhá při osobním setkání: ověříme váš doklad totožnosti, zapíšeme potřebné údaje a provedeme kopii nebo záznam. Zpravidla to zvládneme při podpisu zprostředkovatelské nebo rezervační smlouvy.
- Zprostředkovaná identifikace — pokud osobní setkání není možné, zákon umožňuje alternativní postupy: ověření prostřednictvím notáře nebo jiné oprávněné povinné osoby.
„Klienti se toho občas leknou, když to slyší poprvé,“ říká Silva. „Ale jakmile vysvětlíme proč, nikdo se neptá podruhé. Je to pět minut, které mají smysl.“
Co se stane, když klient nespolupracuje
Toto je přímý požadavek zákona, nikoli naše rozhodnutí: pokud klient odmítne poskytnout požadované údaje nebo neumožní identifikaci, nejsme oprávněni obchod uzavřít ani v něm pokračovat. Povinnost odmítnout transakci nám zákon ukládá explicitně.
Zákon nám dále přikazuje provést hlášení na Finanční analytický úřad (FAÚ) v případě, že:
- klient nespolupracuje nebo odmítá sdělit potřebné informace,
- transakce vykazuje znaky nestandardního chování (neobvyklý způsob financování, nesoulad mezi výší příjmů a kupní cenou, snaha o anonymitu apod.),
- máme důvod se domnívat, že prostředky mohou pocházet z nelegální činnosti.
Nejčastější otázky
„Proč potřebujete moje údaje, když prodávám svoji nemovitost — přece víte, kdo jsem?“
Vědět, kdo jste, nestačí. Zákon vyžaduje formální identifikaci s ověřením průkazu totožnosti a pořízením záznamu. Bez tohoto kroku nejsme oprávněni smlouvu podepsat — ani kdybychom vás znali osobně.
„Maminka mi půjčuje peníze v hotovosti. Musíte to zjišťovat?“
Ano. Každý, kdo finančně přispívá na koupi nemovitosti — půjčkou, darem nebo jakkoli jinak — spadá pod AML povinnost. Identifikace maminky je v tomto případě zákonným požadavkem, nikoli naší iniciativou.
„Moje data budou někam posílaná?“
Vaše údaje zpracováváme výhradně za účelem splnění zákonné AML povinnosti a uchováváme je po dobu stanovenou zákonem (10 let od ukončení obchodního vztahu). Hlášení na FAÚ provádíme pouze tehdy, pokud to zákon výslovně vyžaduje.
„Toto po mně nežádala žádná jiná realitka.“
Zákon platí pro všechny realitní zprostředkovatele stejně. Pokud jiný makléř AML povinnosti neplní, vystavuje se sankcím — to ale neznamená, že zákon neplatí. Raději nepříjemná otázka na začátku než nepříjemné překvapení na konci.
„Kupuji byt na firmu. Koho budete identifikovat?“
U právnické osoby identifikujeme nejen jednatele nebo zástupce, který podepisuje smlouvu, ale také skutečné vlastníky a ovládající osoby společnosti — tedy fyzické osoby, které za firmou fakticky stojí. Tyto informace jsou zpravidla dohledatelné ve veřejném rejstříku, nicméně zákon nám ukládá jejich ověření a zdokumentování.
„Pracuji ve státní správě. Jsem PEP?“
Záleží na funkci. PEP jsou osoby ve významných veřejných funkcích — ministři, poslanci, soudci vrcholných soudů, hejtmani, primátoři a starostové obcí s rozšířenou působností, vedení ČNB, NKÚ a státních firem. Běžný zaměstnanec státní správy PEP není. Pokud si nejste jisti, stačí se nás zeptat — posoudíme to společně.
